在很多人對房地產行業失去信心的時候，中國社科院大學城鄉建設經濟系教授陳淮仍堅持“中國房地產業的前景光輝燦爛”的觀點。

8月8日，陳淮在由觀點地產機構主辦、華夏時報等聯合主辦的“2023博鰲房地產論壇”上，發表了題為“前所未有的大變局，變在哪里了”的演講，并指出“只要我們的人口按照工業化的客觀規律、國際經驗，不斷地向城市集聚和集中，我們就一定需要在城鎮更多、更好、更快地蓋房子。”

中國經濟正在經歷前所未有的艱難

2019年末，有人說過一句話，“2019年是過去10年最差的一年，但是是今后10年最好的一年。”陳淮對于這句話用了“高明”一詞來評價。

陳淮指出，從2020年就開始說“前所未有的大變局”，實際上并不是在2020年就開始的，而是在2019年。如今，中國經濟在經歷前所未有的艱難。“中國經濟整體首先是戰略發展和宏觀經濟，也就是長期和短期都面臨前所未有的艱難。”

在陳淮看來，現在中國的大變局有三個方面，一是國際環境正朝著不利于中國崛起的方向發展，像WTO不管事，CPTPP又來了，北美經濟貿易區在加強等；二是戰略發展、產業升級、供求關系調整和提高國際競爭力的進程，基本上被阻斷了；三是經濟增長動力弱化，從2014年開始就談經濟增速下滑的問題，疫情加速和顯化了這個過程。

“我們的供求關系出現了嚴重的失衡，或者是貨幣超發了，或者是流通不暢了。這一次如果我們真的出現了通貨緊縮，或者惡性通脹，不一定或者主要不是因為我們供大于求或供不應求，2020年和2021年我們的糧食增產，供大于求，但是糧價上漲，因為國際大宗商品價格上漲。國際大宗商品價格為什么上漲？因為美元便宜了。”陳淮說道。

陳淮分析稱，美國為應對自己本國國內的通貨膨脹不斷升息，導致美元升值，導致國際大宗商品價格下滑，可能我們面臨的通貨緊縮還不是討論老百姓購買力好和低、多和少的問題，而是我們是否有過剩的生產能力，主動權不在我們手里。

此外，陳淮還進一步表示，改革開放以來累積的深層次矛盾已經到了激化的臨界點。和去年相比，貨幣投放增長13%，但并沒有帶來相應的需求增長，是因為廣義貨幣增長部分主要去到了老百姓的存款。

中國房地產業的前景光輝燦爛

不過，在談及房地產的未來時，陳淮仍認為，行業未來依然向好。“只要我們的人口按照工業化的客觀規律、國際經驗，不斷地向城市的集聚和集中，我們就一定需要在城鎮更多、更好、更快地蓋房子。”

對于上述觀點，陳淮給出了四個原因。一是，十八大、十九大、二十大都明確提出，要建設社會主義現代化國家，二十大更進一步提出要實現中國式的現代化、高質量的現代化，這個高質量就是要轉變到現代文明、城市文明、工業文明的基礎上，這還有很長的路可走。

二是社會利益的訴求。現在越來越多人群的利益訴求已經從漲工資、找好工作、多掙錢，轉向要掙錢更多，也包括私人資產的累積。今天老百姓買房的潛在動機就是希望成為有產者。

三是對美好生活的向往和需求。二十大進一步指出，社會的主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。對美好生活的向往已經從衣食有余向住行條件的改善轉變，這一條趨勢不會改變。

四是房地產仍然會好。人們對美好生活的向往是要實現高質量的現代化目標的題中應有之意，讓人們既要顧長遠、顧下世，又要這輩子活得好一點，這個價值取向成為社會共同取向。

此外，陳淮也指出，房地產的需求和其它的需求是不一樣的，“房地產的需求和娶媳婦一樣，不論天大的災難，總之多少個小伙子要娶多少個媳婦是一定的，不會因為什么災害就不娶媳婦了。”

他進一步表示，房地產的需求是8到10年的累計需求相加，這是一個常量，不會因為政策調控、因為大變局而減少，但是它會在一個時間范圍內分布結構發生很大的變化。

同時，陳淮認為，解決房地產問題，第一條長期的政策就是調整城市結構，實現大中小城市均衡發展，北上廣深杭解決不了房價問題，解決不了需求問題，解決不了供和求平衡的問題。

不過，陳淮也提到，“2023年行業面對的絕對不是一個明天就出現曙光的事情，出個什么政策就能石破天驚、祖傳秘方就能讓你重上奧運會，沒有這個事。我們今天還需要一段時間的休養生息，供求關系調整、老百姓的信心轉變，還需要一個不太短的時間。但是從長遠看，中國的房地產業的路還任重道遠和光輝燦爛。”