后營改增時(shí)代房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)與稅收政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

營改增后，幾經(jīng)優(yōu)化的金稅三期系統(tǒng)已在全國范圍全面運(yùn)行。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)將實(shí)現(xiàn)通
過金稅三期征管軟件預(yù)警評估系統(tǒng)，每月對企業(yè)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行邏輯關(guān)系分析，對企
業(yè)存在的涉稅問題、環(huán)節(jié)、行為進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測定，篩選可疑信息進(jìn)行預(yù)警評估與稽查
。那么，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該如何掌握相關(guān)稅收政策，怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算才能更好的應(yīng)對稅
務(wù)系統(tǒng)的評估與稽查？針對稅收征管的重大變化，稅局的關(guān)注點(diǎn)有哪些？企業(yè)又將如何
對待？
一、現(xiàn)階段營改增政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。財(cái)稅[2016]140號(hào)擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)抵扣范圍
應(yīng)如何操作？被譽(yù)為給建筑業(yè)松綁的財(cái)稅[2017]58號(hào)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)如何應(yīng)
對？
二、國地稅合作下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估與稽查解析
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量在430前取得施工證，保留選擇權(quán)。那如果在430后失去選擇權(quán)后
，房地產(chǎn)企業(yè)將必須采取一般計(jì)稅方式，他會(huì)要求建筑企業(yè)選擇何種納稅方式？有什么
相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)？
四、房地產(chǎn)企業(yè)多繳退稅怎樣才能順利進(jìn)行，相關(guān)政策文件有哪些？
五、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算流程
（一）增值稅會(huì)計(jì)核算法律依據(jù)
（二）增值稅會(huì)計(jì)核算科目設(shè)置規(guī)則
（三）房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額核算重點(diǎn)解析
（四）預(yù)售環(huán)節(jié)增值稅會(huì)計(jì)核算解析
（五）銷項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)解析
（六）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算
（七）納稅申報(bào)的會(huì)計(jì)處理
（八）財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)文出臺(tái)后帶來的會(huì)計(jì)核算變化及適用
（九）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用核算重點(diǎn)解釋
六、房地產(chǎn)行業(yè)營改增政策解析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略
（一）所得稅遵從法人稅制原則，增值稅遵從以票控稅？房地產(chǎn)企業(yè)異地項(xiàng)目該如何進(jìn)
行操作？差額征稅發(fā)票的取得應(yīng)規(guī)避怎么樣的風(fēng)險(xiǎn)？
（二）增值稅“征稅范圍”應(yīng)如何界定，哪些收入不需要繳納增值稅嗎？
（三）“非經(jīng)營活動(dòng)”該怎樣認(rèn)識(shí)？房地產(chǎn)企業(yè)常見的非經(jīng)營活動(dòng)有哪些？
（四）“視同銷售”的稅網(wǎng)已經(jīng)張開，增值稅無償提供應(yīng)稅勞務(wù)和服務(wù)應(yīng)視同銷售納稅？

（五）“價(jià)外費(fèi)用”，原增值稅條例下與營改增新政下有哪些區(qū)別？售房常見價(jià)外費(fèi)用有
哪些？
（六）“兼營”該如何核算？稅務(wù)稽查如何檢查兼營行為？
（七）“混合銷售”政策反反復(fù)復(fù)，買房家電、送裝修、送車位等是兼營？混合？視同銷
售？
（八）“進(jìn)項(xiàng)稅抵扣”,怎樣能付出最小的代價(jià)，取得最多的增值稅專用發(fā)票。
（九）“集體福利”籌劃政策，營改增后變化巨大。
（十）“服務(wù)”非專用于“簡、免、集、個(gè)”項(xiàng)目的，必須轉(zhuǎn)出嗎？
（十一）“固定資產(chǎn)”抵扣，企業(yè)應(yīng)該怎樣籌劃？
（十二）“非正常損失”的主客觀之爭，天災(zāi)人禍之爭。違章建筑拆除，其進(jìn)項(xiàng)稅一定要
轉(zhuǎn)出嗎？
（十三）“不動(dòng)產(chǎn)”抵扣里有玄機(jī)。房開企業(yè)同樣是蓋房子，但進(jìn)項(xiàng)稅抵扣政策不一樣，
您是如何理解的？
（十四）增值稅專用發(fā)票的“三流一致”是否適用營改增四大行業(yè)？房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)受“三
流一致”困擾嗎？
（十五）破解“預(yù)繳稅款”的謎題，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅需要按項(xiàng)目，將來抵減需要配
比嗎？
（十六）稅企必爭“納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”，《條例》、《36號(hào)文》、財(cái)稅2017年58號(hào)文的規(guī)定
一致嗎？
七、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、土地增值稅政策解析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略
（一）正確理解《企業(yè)所得稅法》與《國稅發(fā)【2009】31號(hào)文》的關(guān)系；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工條件的理解，企業(yè)與稅務(wù)稽查的分歧點(diǎn)在哪里？
（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)與增值稅、土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是怎樣關(guān)系
？
（四）“視同銷售”一定會(huì)有所得稅嗎？“買一贈(zèng)一”怎樣操作才能少繳稅？
（五）銷售未完工產(chǎn)品如何計(jì)稅？預(yù)計(jì)毛利率政策有什么變化？
（六）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，企業(yè)所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異。
（七）出租產(chǎn)成品的租金收入如何計(jì)稅？盡量避免預(yù)租收入等形式造成流轉(zhuǎn)稅與所得稅
收入不一致的情況。
（八）開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)銷售，又發(fā)生維修費(fèi)用，還能稅前扣除嗎？
（九）開發(fā)區(qū)內(nèi)建的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等
配套設(shè)施應(yīng)如何處理？
（十）項(xiàng)目管理費(fèi)、項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)稅前扣除的區(qū)別與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對。
（十一）紅線外支出能否稅前扣除？挖人工湖、修道路、修跨河大橋、建休閑廣場、沿
河景觀設(shè)施等的支出，不能稅前扣除嗎？土地增值稅能否能扣除？
（十二）被政府無償收回土地使用權(quán)的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費(fèi)
能否稅前扣除？
（十三）房地產(chǎn)企業(yè)的借款利息該如何處理才是符合稅法規(guī)定的？信托投資公司的借款
風(fēng)險(xiǎn)怎樣化解？
（十四）成本對象確定的六原則，所得稅規(guī)定與會(huì)計(jì)規(guī)定的差異有多大？
（十五）可稅前扣除的三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)如何進(jìn)行稅收籌劃？
（十六）合作建房但該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，如何進(jìn)行所得稅處理？通過管理費(fèi)
形式的合作建房，稅局是否認(rèn)可？
八、企業(yè)所得稅與土地增值稅的糾纏
國稅總局2016年第81號(hào)公告等涉及房地產(chǎn)行業(yè)的最新相關(guān)文件解讀