【課程背景】

產(chǎn)品研發(fā)及設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，如何同時覆蓋市場、技術(shù)、造價三個維度，避免以己度人而徹底換位到客戶角度，得到即滿足客戶需求又能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的產(chǎn)品（商品）設(shè)計(jì)成果，至關(guān)重要！很多房企具備這種專業(yè)意識和能力的管理人才匱乏，研發(fā)設(shè)計(jì)管理的水平也參差不齊。

自命不凡的甲方，指手畫腳、甚至越俎代庖，扼殺設(shè)計(jì)師的創(chuàng)作靈性，把設(shè)計(jì)師當(dāng)成繪圖員用，我們究竟是為客戶設(shè)計(jì)房子，還是為自己設(shè)計(jì)，滿足老板臆斷的所謂市場需求。謙虛敬畏的甲方，顧茅廬、尋名師、談愿景，把設(shè)計(jì)師當(dāng)神仙請、言聽計(jì)從，設(shè)計(jì)師了解市場嗎？設(shè)計(jì)院關(guān)注成本嗎？

設(shè)計(jì)院出身的高手當(dāng)了甲方就都能管好設(shè)計(jì)嗎？甲方又是憑什么依據(jù)而提出具體的設(shè)計(jì)要求呢？

精于計(jì)算投資的老板，舍得花設(shè)計(jì)費(fèi)，卻不舍得招聘設(shè)計(jì)管理專才進(jìn)甲方，人貴！還難管！不會管！

設(shè)計(jì)成果出圖了，開盤后能賣得好嗎？Yes 或 No？或許是董事長、或許設(shè)計(jì)總監(jiān)、或許營銷總監(jiān)、或許工程部經(jīng)理、或許┅┅，最終全靠某一個人押注、拍板定案，成敗系于一人之身，在于一念之差。

所以，開發(fā)商必須要學(xué)習(xí)如何站在甲方的角度做好設(shè)計(jì)管理。

【思想介紹】

規(guī)劃設(shè)計(jì)既是工程技術(shù)，也涉及審美、人文、藝術(shù)，更有市場和成本，房企不是設(shè)計(jì)作品而是產(chǎn)品！

作為甲方的角色不是做設(shè)計(jì)、而是做設(shè)計(jì)管理，專業(yè)化的管理得到滿意的設(shè)計(jì)成果，需要理性思維，

本課程不是講如何做設(shè)計(jì)畫圖，而是培訓(xùn)甲方設(shè)計(jì)管理的崗位如何調(diào)動內(nèi)部資源（各部門及決策層）和外部資源（設(shè)計(jì)師），通過科學(xué)的過程管理，最終產(chǎn)出最佳的設(shè)計(jì)成果圖紙。

設(shè)計(jì)管理是從白紙到藍(lán)圖的智慧型服務(wù)的外包采購過程管理，從設(shè)計(jì)師的甄選、設(shè)計(jì)費(fèi)成本控制、設(shè)計(jì)合同簽約、設(shè)計(jì)成果優(yōu)劣的判斷（市場、技術(shù)、成本、時序等綜合評價），設(shè)計(jì)工作周期的控制等等，

設(shè)計(jì)管理對外更強(qiáng)調(diào)合同履約的理性管理，還需要調(diào)動設(shè)計(jì)師充分發(fā)揮積極性和創(chuàng)造力的高超管理藝術(shù)；

設(shè)計(jì)管理對內(nèi)更需要協(xié)同策劃、營銷、成本、報(bào)建、工程建設(shè)、物管、商管┅┅，滿足開發(fā)建設(shè)到交付運(yùn)管所有相關(guān)各部門及公司經(jīng)營決策層的訴求。

【課程對象】

主導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的決策層（董事長、總經(jīng)理、副總等）

負(fù)責(zé)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理的操作層（設(shè)計(jì)總監(jiān)、總建筑師、經(jīng)理、主管等）

參與設(shè)計(jì)任務(wù)書、成果評價的協(xié)作部門人員（策劃、成本、營銷、報(bào)建、工程、客服等）

【課程收益】

對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)主辦部門的人員或直接負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，可借此課程，規(guī)范、統(tǒng)一將來的業(yè)務(wù)管理運(yùn)作流程，提升專業(yè)管理水平和設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量；

對非研發(fā)設(shè)計(jì)管理部門的學(xué)員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計(jì)管理的做法和實(shí)施程序，更好地協(xié)同主辦部門共同參與設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)成果的評價，達(dá)成公司各部門對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不同訴求；

通過本課程，不僅認(rèn)同可以通過科學(xué)的過程管理實(shí)現(xiàn)結(jié)果管理的理念，同時在設(shè)計(jì)管理方面?zhèn)魇诹司唧w的、實(shí)操性的、高效的做事方法。整體提升受訓(xùn)管理者的專業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項(xiàng)目運(yùn)作的科學(xué)性，降低項(xiàng)目風(fēng)險，打造職業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人隊(duì)伍；

參加培訓(xùn)的公司，可以此為基礎(chǔ)，建立項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)及設(shè)計(jì)管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。

……

【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，建筑學(xué)本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、廈大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理及項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)型教練顧問。6 年設(shè)計(jì)院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任天津萬科公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。2010年投身管理咨詢及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項(xiàng)目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計(jì)劃管理、成本管理及項(xiàng)目決策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、報(bào)批報(bào)建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，為50余家房企提供過咨詢培訓(xùn)，完成了20余個項(xiàng)目策劃及實(shí)操顧問的服務(wù)。

【課程時間】

整個課程時間為2天。

本課程將按房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計(jì)管理在開發(fā)商的企業(yè)管理系統(tǒng)中的不同維度，以及項(xiàng)目管理系統(tǒng)中的各階段、各分類的專業(yè)操作流程分解介紹。

其中包含大量的流程指引文件、作業(yè)指導(dǎo)文件詳解及更多的案例分享等，以及必要的互動答疑等，預(yù)計(jì)安排2天課時；若減少課堂詳解流程指引、作業(yè)指導(dǎo)等支持性文件的量和互動答疑時長，課程可精簡在1天內(nèi)完成。

【課程大綱】

《房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)質(zhì)量管控與跨部門溝通技巧及實(shí)戰(zhàn)案例解析》課程大綱

課前秀

1、 我職業(yè)生涯中3次廢掉全套施工圖的親身經(jīng)歷：

（1） 設(shè)計(jì)部經(jīng)理——萬科美樹麗舍項(xiàng)目（基礎(chǔ)施工緊急停工，重新出全套施工圖）

（2） 營銷副總——新奧新怡綠洲項(xiàng)目（銷售用戶型單頁付印前，重新做方案）

（3） 總經(jīng)理——天津港灣中心大廈綜合體項(xiàng)目（28層施工到7層停工，改產(chǎn)品）

2、 案例：設(shè)計(jì)總監(jiān)給兩個立面設(shè)計(jì)方案效果圖，讓我選定一個？結(jié)果你想不到……

3、 案例：我曾經(jīng)出任產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問的某項(xiàng)目，促銷價VS全成本總結(jié)，吃驚不小……

一、 研發(fā)設(shè)計(jì)管理概述

1、 關(guān)于設(shè)計(jì)的理解

2、 設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的三個維度

3、 設(shè)計(jì)管理的五個階段

4、 設(shè)計(jì)管理過程的三個關(guān)鍵點(diǎn)

案例：為什么與設(shè)計(jì)院簽下5000萬的設(shè)計(jì)合同大單，甲方卻痛苦于管不了設(shè)計(jì)院。

5、 設(shè)計(jì)管理部門的三個代表

二、 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略VS研發(fā)設(shè)計(jì)管理

4、 公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略方向?qū)芾碣Y源配置策略的影響

機(jī)會型開發(fā)商——單一項(xiàng)目公司

專業(yè)化開發(fā)商——行業(yè)內(nèi)持續(xù)經(jīng)營

5、 公司開發(fā)業(yè)務(wù)屬性對研發(fā)設(shè)計(jì)專業(yè)能力培育的影響

住宅地產(chǎn)綜合開發(fā)商

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商

旅游地產(chǎn)開發(fā)商

……

6、 公司業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展戰(zhàn)略對研發(fā)設(shè)計(jì)工作內(nèi)容及工作量的影響

中小開發(fā)商——項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)，系列化、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)

標(biāo)桿開發(fā)商——產(chǎn)品線研發(fā)設(shè)計(jì)

三、 企業(yè)組織架構(gòu)VS研發(fā)設(shè)計(jì)管理

1、 項(xiàng)目公司結(jié)構(gòu)

2、 二級管理架構(gòu)

3、 三級管理架構(gòu)

案例詳解：產(chǎn)品研發(fā)部職能覆蓋項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、成本管理的價值取向

四、 研發(fā)設(shè)計(jì)管理的責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)

1、 產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理主辦部門的職責(zé)、權(quán)限

案例：某房地產(chǎn)集團(tuán)事業(yè)部及下屬公司的職責(zé)、權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)

2、 公司內(nèi)其他協(xié)同部門在產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)決策過程中的職責(zé)、權(quán)限

3、 公司決策層責(zé)權(quán)

4、 公司以外的協(xié)作、參與主體的責(zé)權(quán)

五、 研發(fā)設(shè)計(jì)管理系統(tǒng)的組織建設(shè)

1、 產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)決策層

2、 研發(fā)設(shè)計(jì)部門的定崗定編

崗位編制

人員編制

3、 專業(yè)管理干部的引進(jìn)和培訓(xùn)

設(shè)計(jì)師——設(shè)計(jì)經(jīng)理

案例：講師分享個人職業(yè)成長的心得

六、 研發(fā)設(shè)計(jì)管理VS計(jì)劃管理

1、 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（7個計(jì)劃）VS研發(fā)設(shè)計(jì)管理

詳解：如何“定量”對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評價（同時滿足利潤目標(biāo) 現(xiàn)金流平衡的經(jīng)營和運(yùn)營要求）

2、 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的編制

案例：設(shè)計(jì)階段各相關(guān)部門（成本 報(bào)批報(bào)建等）的工作協(xié)同

3、 設(shè)計(jì)工作計(jì)劃的編制和分解

年度及月度計(jì)劃

部門及個人計(jì)劃

案例：某集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)部月度工作計(jì)劃詳解

4、 研發(fā)設(shè)計(jì)部門上報(bào)資金計(jì)劃的編制

5、 研發(fā)設(shè)計(jì)部門招聘及培訓(xùn)計(jì)劃的編制

案例：研發(fā)部如何在年初判斷全年都在什么時間？招聘補(bǔ)充什么專業(yè)的人？

七、 研發(fā)設(shè)計(jì)管理VS成本管理

1、 目標(biāo)成本計(jì)劃的9大類成本

案例：目標(biāo)成本計(jì)劃（三級科目 產(chǎn)品分類）模板詳解

2、 成本管理的關(guān)鍵手段——限額設(shè)計(jì)

案例：如何通過成本計(jì)劃分解，指導(dǎo)精裝修設(shè)計(jì)及家具家電贈送

3、 成本的估、測、概、預(yù)算VS產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理

案例：萬科設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)成本管理的核心

4、 設(shè)計(jì)費(fèi)成本的控制方法

案例：設(shè)計(jì)合同及費(fèi)用談判技巧

八、 項(xiàng)目拓展階段的研發(fā)設(shè)計(jì)管理——強(qiáng)排設(shè)計(jì)

1、 項(xiàng)目可研階段的實(shí)地踏勘和規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)想

案例：項(xiàng)目初判的作業(yè)指引

案例：海南某地塊初判調(diào)研報(bào)告是如何產(chǎn)生的

案例：項(xiàng)目審判的操作規(guī)范

2、 強(qiáng)排設(shè)計(jì)的組織和成果

案例：（現(xiàn)場白板沙盤推演）強(qiáng)排設(shè)計(jì)就是這樣做的！

3、 產(chǎn)品組合方案VS地價承受能力

案例：招商地產(chǎn)如何憑一個強(qiáng)排設(shè)計(jì)高價摘得了西康路地塊

4、 土地投標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)方案設(shè)計(jì)的組織

九、 項(xiàng)目策劃階段的研發(fā)設(shè)計(jì)管理——概念設(shè)計(jì)

1、 競爭項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場調(diào)研

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

部品標(biāo)準(zhǔn)

案例：萬科水晶城項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)部調(diào)研報(bào)告的應(yīng)用

2、 客戶定位——產(chǎn)品定位——《初步產(chǎn)品建議書》

潛在客戶群——鎖定目標(biāo)客戶群

客戶細(xì)分——客戶需求特征（問卷調(diào)查 交叉分析）

案例：項(xiàng)目策劃報(bào)告（客戶定位）

客戶支付能力特征——造價定位

案例：項(xiàng)目策劃報(bào)告（價格定位 造價定位）

產(chǎn)品定位——產(chǎn)品建議

案例：項(xiàng)目策劃報(bào)告（產(chǎn)品定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議）

3、 概念設(shè)計(jì)組織

設(shè)計(jì)招標(biāo)

案例：某項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)招標(biāo)邀請

設(shè)計(jì)任務(wù)書

案例：煙臺某項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書

4、 概念設(shè)計(jì)成果評審

案例：萬科概念設(shè)計(jì)成果評審指引（市場、技術(shù)、造價三個維度）

案例：萬科設(shè)計(jì)成果評審的組織和評審規(guī)范詳解

5、 《產(chǎn)品建議書》

案例：產(chǎn)品建議書模板深度解析

十、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理——方案設(shè)計(jì)

1、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

案例：萬科設(shè)計(jì)任務(wù)書樣本

2、 方案設(shè)計(jì)招標(biāo)

3、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)委托合同

4、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)深度指引

案例：萬科作業(yè)文件詳解

5、 方案設(shè)計(jì)內(nèi)部評審

案例：萬科方案設(shè)計(jì)評審要點(diǎn)

6、 方案設(shè)計(jì)外部合作方評審（或有）

銷售代理、招商代理、物業(yè)管理、商業(yè)管理、酒店管理……等關(guān)聯(lián)合作方

7、 方案設(shè)計(jì)優(yōu)化

8、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)、單體建筑方案報(bào)建

鏈接：報(bào)批報(bào)建管理流程簡述

設(shè)計(jì)階段VS《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》報(bào)建流程

9、 園林景觀方案設(shè)計(jì)

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