【課程背景】

房地產項目投資——對金融投資類機構而言，是通過對房地產開發項目（開發企業）的投資獲得回報的“投融管退”的全過程管理。其中的“投”和“管”這兩個關鍵環節，需要投資機構對房地產開發業務的相關專業操作具備足夠的了解，適度介入房地產項目開發過程的決策和日常管理，有效控制投資風險。

房地產項目投資——對于房地產開發企業而言，可以狹義理解為開發商“買地”、“控地”、“拿項目”，通過獲取土地而取得項目開發權。

開發商無論是參與土地招拍掛，或是定向“勾地”運作儲備土地，僅憑“地價”的高低，粗略匡算的大賬、靠直覺、拍腦袋決策項目土地獲取與否，無疑蘊含著巨大的投資風險。億萬計的資金投入，拿錯地的后果不堪設想，甚至危及企業生命！

開發商是否在拿地之前綜合市場、成本、產品、營銷等競爭因素，結合企業自身的戰略、盈利目標及投融資能力，以及城市經濟發展、政策、法律、稅務等外部環境因素，進行全方位的分析研究和判斷，從而實現科學決策！

金融類投資機構需要透過對開發商決策過程的盡職調查和研判，對自身的投資（股權或債權）進行進行可行性論證和風險評估，同時在房地產項目開發全生命周期的過程中實施精準、高效的投后管理，確保獲利退出的目標實現。

【思想介紹】

房地產項目獲取環節存在巨大的不確定性，所以拿地前所有的投資分析研究工作的投入—人財物、時間和精力等，都可能變成無用功，但我們不應患得患，失而應該抱定“以終為始”的心態，在項目獲取前借鑒“策劃前置”的工作方法進行嚴謹的分析和求證。

針對房地產項目的投資決策不是源于投資商或開發商的膽量和雄厚資金，而是事前通過規劃強排設計多方案比較及成本及營收分析，對樓面地價變化的承受能力早已了然于胸。

在靜態收益分析的同時，現金流分析和資金安排是項目獲取環節的重點，開發商對項目開發計劃體系的深刻認識和熟練應用是做好項目決策的基礎。

全面、真實的可行性研究報告是操盤經理人向投資人和股東承諾的關鍵階段性成果，項目融資對接環節中對方首先審視的是投資的安全，其次才是盈利！含糊其辭和自欺欺人的市場及開發前景描繪甚至掩耳盜鈴的數據編造，必將害人害己！

金融投資機構通過股權投資方式參與房地產開發項目的決策和管理，可重點通過財務、法務等角度對項目的開發進度計劃、目標成本計劃、經營收益計劃、現金流平衡計劃的審核確認，以及過程中的動態監控實施必要的投后管理。在房地產開發項目從拿地、定位策劃、設計、報建、施工、銷售、交付、運營的全過程生命周期內，與開發商進行高效的協同與合作。

【課程對象】

金融機構主導房地產項目投資的決策層（董事長、總經理、副總等）

金融機構參與房地產項目股權投資決策及投后管理的操作層（總監、經理、主管等）

房地產公司參與項目拓展及并購等業務的財務及金融等專業背景從業人員等。

【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，建筑學工學士，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強，常年擔任多家房地產企業、培訓機構及清華、廈大等房地產總裁班的特約培訓講師，房地產企業經營管理及項目操盤實戰型教練顧問，兼任漢鎰資產管理股份有限公司（NEEQ831796）董事。6 年設計院及 15年房地產企業實戰工作經驗，曾任天津萬科公司設計部、項目事務部、工程管理部經理，拿地領導小組核心成員；新奧集團蚌埠置業公司常務副總經理；歷任天津海貿物業發展有限公司總經理、海貿集團執行總裁、董事長，兼漢鎰資產管理股份有限公司董事副總經理、上海漢鎰咨詢公司總經理、天津漢鎰房地產管理咨詢公司總經理；南開允公集團副總裁兼南大科技園公司總經理等職務。履職過程中參與、主持過大量的土地獲取及資產類重置開發項目的投資分析決策實戰。2010年投身管理咨詢、專家顧問及培訓，在房地產企業全面經營管理及項目的全程運作，特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經驗，為60余家房企提供過咨詢培訓，完成了20余個項目策劃及實操顧問的服務，接觸過大量的項目勾地、控地特點的項目獲取前的策劃前置及投資分析的深度可研。

【課程時間】

整個課程時間為1天。

本課程將結合房地產投融資、房地產項目全程操盤詳解、以及房地產項目投資分析和決策的各類常見操作模式，按常規工作推進時序分階段、分步驟的專業操作流程進行分解介紹。其中包含大量的流程指引文件、作業指導文件詳解及更多的項目可研及策劃前置的實戰案例分享等，以及必要的互動答疑等。預計安排2天課時；若減少項目前置策劃案例分享的量和互動答疑時長，課程可精簡在1天內完成。

【課程大綱】

第一章、 房地產開發項目投資的基礎知識

一、 房地產投資概述

1、 房地產投資商VS房地產開發商

房地產投資商的角色辨識

房地產投資的客體——房地產開發項目

2、 房地產開發項目投資的演進過程

房地產金融的現狀總覽

銀行——項目開發貸款

機構——債權投資、股權投資、信托、基金……

其他——

3、 房地產投資的風險及陷阱

房地產投資的風險

房地產投資經營的陷阱

二、 房地產開發項目的投資評估

1、 開發企業（項目公司）的盡職調查

2、 開發項目的盡職調查

3、 擔保方的盡職調查

4、 投融資雙方合作模式洽商

三、 房地產開發項目生命周期全過程管理要點（操盤）

1、 獲取土地階段（強排設計草案、開發方案可行性研究、《建設用地規劃許可證》、《土地證》）

2、 項目策劃階段（客戶定位、造價定位、產品定位、概念設計、運營定位）

3、 項目規劃設計階段（方案、擴初、施工圖設計、報批報建、《建設工程規劃許可證》）

4、 項目施工準備及開工階段（招標采購、《建設工程施工許可證》）

5、 項目銷售階段（《預售許可證》）

6、 項目施工及竣工階段（竣工驗收、竣工備案）

7、 項目交付階段（《準住證》、用地分證、《房屋產權證》）

四、 房地產項目開發（經營）計劃系統構成

1、 規劃設計階段性成果

2、 項目開發進度計劃

3、 項目目標成本計劃

4、 項目銷售收入計劃

5、 項目經營收益計劃

6、 項目現金流平衡計劃（資金投入計劃 銷售回款計劃 融資計劃）

第二章、 房地產開發項目獲取階段風險防范

一、 項目初步判斷

1、 項目初判的目的和工作要求

2、 項目初判的職責界定

3、 項目初判工作指引和規范

踏勘及調研工作要點

項目初步收益分析

初步分析結論及初判報告

初判報告評審

二、 項目詳細分析

1、 市場分析

2、 初步規劃草案設計與分析

強排方案設計任務書

強排方案設計組織

強排方案設計指標成果

3、 土地成本分析

目標成本計劃科目分類

目標成本估算方法

土地成本年回報率分析方法

4、 項目投資收益分析

銷售收入分析

稅務分析

收益敏感性分析

5、 項目現金流分析

項目開發計劃體系（7個關鍵計劃）

項目開發節奏和進度計劃分析

資金周轉利潤最大化分析

項目融資方法分析

三、 項目可行性研究

1、 項目可行性研究報告編制組織及操作規范

2、 項目可行性報告內容要求

3、 項目可行性報告評審

四、 項目獲取

1、 參加招拍掛

2、 其他方式

五、 項目獲取后工作

1、 取得《建設用地規劃許可證》

2、 取得《國有土地使用證》

3、 項目土地及項目事務的移交

第三章、 房地產開發項目定位策劃階段風險防范

一、 市場調研及基礎研究

1、 市場調研

2、 項目本體研究

二、 項目三定位研究

1、 客戶定位

2、 造價定位

3、 產品定位

三、 項目運營定位研究

1、 概念設計及產品研究

2、 開發節奏策略

3、 財務收益及現金流分析

四、 項目策劃成果評審

1、 產品建議書

2、 經營計劃指導書

第四章、 房地產開發項目規劃設計階段風險防范

一、 規劃方案設計

1、 規劃方案設計任務書

2、 方案設計成果內部評審

3、 《修建性詳細規劃》及單體建筑方案報建

二、 擴初及施工圖設計

1、 概算及施工圖預算

2、 設計優化及成果評審

三、 取得《建設工程規劃許可證》

第五章、 房地產開發項目施工階段風險防范

一、 施工準備階段

1、 招標采購

2、 報建取得《建筑工程施工許可證》

二、 施工階段

1、 甲方工程管理的四大角色

2、 進度管理

3、 質量管理

4、 成本管理

第六章、 房地產開發項目銷售階段風險防范

一、 銷售準備階段

1、 銷售價格審批

2、 報建取得《商品房預售許可證》

二、 銷售階段

1、 售前管理

2、 售中管理

3、 售后管理

第七章、 房地產開發項目竣工及交付階段風險防范

一、 竣工驗收及備案

1、 竣工驗收

2、 竣工備案